#1 Các hình thức giao dịch về nhà ở

Điều 117 Luật Nhà ở (sửa đổi năm 2014) quy định các hình thức giao dịch về nhà ở như sau:

1. Giao dịch mua bán nhà ở: Là hình thức giao dịch mà người bán chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua và người mua trả giá cho người bán theo đúng thỏa thuận.
2. Giao dịch thuê nhà ở: Là hình thức giao dịch mà người cho thuê giao bàn giao nhà ở cho người thuê và người thuê trả tiền thuê nhà theo đúng thỏa thuận.
3. Giao dịch cho thuê mua: Là hình thức giao dịch mà người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% - 50% giá trị của nhà ở thuê mua, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
4. Giao dịch chuyển nhượng nhà ở trên đất thuê: Là hình thức giao dịch mà người sử dụng đất thuê chuyển nhượng lại nhà ở đang sử dụng trên đất thuê.
5. Giao dịch chuyển nhượng nhà ở chung cư: Là hình thức giao dịch mà người sở hữu căn hộ chung cư chuyển nhượng lại căn hộ đó cho người khác.

#2 Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

Thông thường, nhà ở để tham gia giao dịch cần đáp ứng một số điều kiện sau:

1. Pháp lý rõ ràng: Nhà ở cần phải có giấy tờ pháp lý đầy đủ, chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất và nhà.
2. Đảm bảo an toàn kỹ thuật: Nhà ở cần được xây dựng theo các quy định về kỹ thuật, đảm bảo an toàn cho người sử dụng.
3. Đủ điều kiện về môi trường: Nhà ở cần đảm bảo môi trường sống lành mạnh cho người sử dụng, không gây ảnh hưởng xấu đến môi trường xung quanh.
4. Phù hợp với mục đích sử dụng đất: Nhà ở phải phù hợp với mục đích sử dụng đất được quy định trong quy hoạch, không vi phạm pháp luật về sử dụng đất.
5. Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, nhà ở để tham gia giao dịch còn cần đáp ứng một số điều kiện khác tuỳ theo quy định tại một số địa phương.

Ngoài ra, còn có các điều kiện khác tùy thuộc vào từng loại nhà ở, ví dụ như đối với nhà chung cư cần đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, an toàn vệ sinh thực phẩm, giám sát an ninh, tiện ích chung cư... Do đó, để tham gia giao dịch nhà ở, người mua và người bán cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật liên quan để đảm bảo quyền lợi và tránh những rủi ro pháp lý.

Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở

Theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 , đối với giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận

Theo quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014, giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Đối với nhà ở cho thuê

Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở cho thuê còn phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở;

– Có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước;

– Bảo đảm vệ sinh môi trường.

#3 Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

Các bên tham gia giao dịch về nhà ở cần tuân thủ các điều kiện sau:

1. Người bán: Người bán phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở hoặc có thẩm quyền quản lý, sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật. Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Doanh nghiệp tư nhân không có tư cách pháp nhân

1. Người mua: Phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở.Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch; Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Ngoài các điều kiện trên, các bên tham gia giao dịch về nhà ở cần tuân thủ các quy định của pháp luật về giao dịch bất động sản và đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của mình trong quá trình mua bán nhà ở.

#4 Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

Việc thực hiện giao dịch về nhà ở có thể được thực hiện theo các bước và thủ tục cơ bản sau đây:

1. Xác định đối tượng giao dịch: Trong quá trình giao dịch, các bên cần xác định rõ đối tượng giao dịch, bao gồm thông tin về chủ sở hữu, tình trạng pháp lý của tài sản, các điều kiện liên quan đến quyền sử dụng và quản lý tài sản.
2. Thỏa thuận giao dịch: Các bên liên quan cần thỏa thuận về giá bán, phương thức thanh toán, thời gian chuyển nhượng, phí chuyển nhượng và các điều khoản khác liên quan đến giao dịch.
3. Kiểm tra pháp lý: Các bên cần kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản, bao gồm việc kiểm tra quyền sở hữu, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng chỉ quyền sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý khác. Việc kiểm tra pháp lý giúp các bên đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của giao dịch.
4. Thực hiện các thủ tục pháp lý: Để hoàn tất giao dịch, các bên cần thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết, bao gồm việc lập hợp đồng về nhà ở (bao gồm hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại và các giấy tờ liên quan khác.
5. Thanh toán và chuyển nhượng: Sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý, các bên thực hiện thanh toán và chuyển nhượng tài sản.

Các bên tham gia giao dịch cần tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch bất động sản và thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của giao dịch.